Сергей Карамнов: «Мелкие игроки просто уйдут с рынка или будут вынуждены заморозить строительство»

Ситуация на строительном рынке в последнее время заставила многих аналитиков и специалистов заговорить об изменившихся тенденциях развития этого рынка. Большинство из них делают выводы о будущих изменениях, но часто они противоречивы. В то же время многие строительные компании изменили маркетинговый подход при продаже жилья на первичном рынке, другие же рассматривают как вариант перепрофилирование работы на другие сегменты рынка недвижимости. О новых тенденциях развития всего рынка недвижимости, а также о специфике работы в сфере коммерческой недвижимости «Строительной деятельности» рассказал президент компании Real Estate Solutions Сергей Владимирович Карамнов.

Сергей Владимирович, в последнее время в непростой ситуации оказались строительные компании, работающие на рынке жилищного строительства, в связи со снижением спроса на квартиры в новостройках. Какие меры предпринимают строители?

Сергей Карамнов: Спрос на перегретом украинском рынке значительно упал, но пока это не вызвало снижения цен, как утверждают застройщики. В условиях уменьшения спроса застройщики предпочтут замораживать строительство, а не снижать цены. Все чаще они прибегают к так называемым сезонным скидкам на квадратные метры, однако продолжают уверять, что рынок не обвалится – этому помешают огромный неудовлетворенный спрос и удорожание стройматериалов. Банкиры, которые тоже не заинтересованы в уменьшении цен (что повлечет волну невозвратов), в прогнозах не столь категоричны.

Покупатели замерли в ожидании, пока цены «рухнут», а продавцы не согласны сбывать квартиры за меньшие деньги, и поэтому многие переориентировались на аренду.

Сегодня же, согласно подсчетам экспертов, спрос на первичку упал на 60%, на вторичку – на 40%. Отсутствие спроса спровоцирует гибель мелких строительных компаний. Сейчас практически ни один объект не строится без кредита. Это значит, что застройщики, независимо от того, продается ли их жилье, вынуждены платить по своим обязательствам. Крупные строительные компании могут позволить себе помедлить с возведением домов и продажей «квадратов», а позже диктовать свои условия. Но для мелких компаний это может обернуться банкротством.

Строительные компании всегда заявляли о длительном процессе получения разрешительной документации, но в этом году усложнился еще и доступ строительных компаний к финансовым ресурсам. Как такая ситуация повлияет на общие тенденции развития строительного рынка?

С. К.: Застройщики признают, что строить и в столице, и в регионах стало сложнее. К старым проблемам с получением разрешительной документации на строительство добавилась и сложность с привлечением долевого и долгового финансирования.

Сейчас на рынке все проекты к заявленному сроку сдачи не готовы на 20-50%. В условиях кризиса ликвидности, спровоцированного проблемами на американском ипотечном рынке, строительные компании оказались в незавидной ситуации – к ним осторожно относятся и кредиторы, и инвесторы.

У отечественных кредиторов есть основания для ужесточения требований к корпоративным заемщикам из строительного сектора – это и печальный опыт зарубежных коллег, и дефицит ресурсов, вызванный жесткой монетарной политикой Национального банка. Финансовые учреждения всегда скрупулезно оценивали застройщиков, а из-за несбалансированности рынка недвижимости подход к анализу окупаемости строительных проектов еще больше ужесточился. Как правило, чтобы получить финансирование, девелоперы создают компании под конкретные проекты и возвращают долги за счет дохода от реализации квадратных метров. Поэтому они предоставляют банкам проектно-сметную и разрешительную документацию по объекту, четкое обоснование цены реализации, прогноз спроса и график продаж. Сделать такие прогнозы сейчас непросто, особенно в столице. Банки значительно снизили объемы ипотечного кредитования, тем самым ограничив круг потенциальных покупателей. Это значит, что уровень спроса упал. Естественно, фининституты не могут не учитывать этот фактор, поэтому тщательнее подходят к кредитованию застройщиков. Это может привести к тому, что мелкие игроки просто уйдут с рынка или будут вынуждены заморозить строительство.

Какие меры предпринимают строители для выхода из кризиса в связи со снижением спроса на квартиры в новостройках?

С. К.: Оставшись без поддержки кредитных денег банков и инвестиций физических лиц, застройщики очень быстро определятся, каким образом этот минус устранить. Уже сейчас некоторые компании предлагают специальные программы, которые позволяют делать каждую последующую покупку более интересной, чем предыдущая. Реакция на подобные программы показывает, что интерес к рынку недвижимости спекулятивного капитала не пропал. Покупателей-спекулянтов жилья бизнес-класса не так много, и критичной зависимости от них этот сегмент не испытывает. Например, некоторые компании предлагают длительные рассрочки выплат с нулевым первичным взносом и без удорожания квадратного метра на протяжении всего строительного цикла.

Может ли кризис на рынке жилья спровоцировать перепрофилирование множества компаний на строительство коммерческой недвижимости?

С. К.: В принципе, такая ситуация возможна. Еще в начале года аналитики стали говорить о массовом перепрофилировании на строительство коммерческой недвижимости. Мелким компаниям можно либо перепрофилироваться, либо стать банкротом.

Однако необходимо учитывать, что рынок коммерческой недвижимости намного «сложнее». Потребителями площадей коммерческой недвижимости являются не конечные пользователи, а ритейл-операторы, операторы развлекательных сетей, бизнес-структуры и прочие. Соответственно, появляется необходимость знания вопросов мерчайдайзинга, технологических требований операторов – представителей разных товарных групп, знаний по логистике, для всех сегментов коммерческой недвижимости. Кроме того, сроки окупаемости коммерческой недвижимости намного длиннее, а доходность ниже.

Чем обусловлена тенденция к возведению многофункциональных комплексов. Это дань моде или же рыночная необходимость?

С. К.: На сегодня распространение многофункциональных комплексов наблюдается лишь на Западе, в странах с развитым рынком коммерческой недвижимости. В Украине mixed-use центры представлены в малом количестве, хотя тенденция к их развитию здесь наблюдается.

Стремительный рост спроса на офисные и торговые помещения, сокращение количества свободных земельных участков в центре Киева, повышение уровня запросов арендаторов, а также достаточно успешное начало экспансии этого формата на рынке Москвы стимулируют отечественных девелоперов всерьез рассматривать данные проекты.

Многофункциональный комплекс – это объект недвижимости с двумя или более функциональными назначениями: торговые предприятия, офисы, предприятия сферы обслуживания, развлекательные заведения, жилье, склады и т. д., которые объединены одним про­странством или зданиями на од­ной территории, с целью создания максимально комфортной среды для работы, отдыха, шопинга.

Жесткая конкуренция на рынке коммерческой недвижимости вынуждает искать новые сегменты, которых в Украине практически нет. Расскажите о тенденциях развития премиальных торговых и торгово-развлекательных центров.

С. К.: Премиальные торговые и торгово-развлекательные центры – одна из перспективных ниш в строительстве.

Острая нехватка площадей в торговых центрах и планы развития данного сегмента в масштабах страны однозначно показывают, насколько далек спрос от предложения по торговым площадям.

В настоящий момент спрос на торговую недвижимость в Украине превышает предложение. В связи с этим инвестиционные проекты в этом сегменте коммерческой недвижимости вызывают пристальный интерес не только отечественных и российских инвесторов, но и европейских компаний и банков. Это неудивительно, ведь в то время как сроки окупаемости торговых центров Европы колеблются в пределах 10-15 лет, то срок окупаемости торговых центров Украины составляет от 5 до 7 лет.

ТЦ и ТРЦ премиум-сегмента ориентированы на аудиторию с достатком выше среднего и высоким. На данный момент только начинаются разработки концепций торговых центров премиум-сегмента. Это вызвано ростом благосостояния населения, а также заинтересованностью крупных иностранных брендов премиум-сегмента в выходе на рынок Украины. 

Все больше в Украине появляется ТРЦ с дополнительными функциями, такими как, например, мультиплекс. Почему все чаще и чаще строительные компании отдают предпочтение ТРЦ со смешанным назначением?

С. К.: Данный формат имеет ряд преимуществ как инвестиционный проект, потому что, во-первых, позволяет рационально планировать застройку территорий и, во-вторых, дает возможность инвесторам диверсифицировать риски, поскольку в таких комплексах разные функции дополняют друг друга.

Есть ли отрицательные стороны возведения многофункциональных ТРЦ?

С. К.: Недостатками многофунк­циональных комплексов являются сложности в реализации проекта, при поиске архитекторов и управляющей компании, высокая стоимость эксплуатации (в частности, обеспечение безопасности), возможные помехи от соседства разных функциональных зон, затраты на маркетинг и поддержание имиджа готового проекта.

Почему в Украине так мало реконструируется объектов под коммерческую недвижимость?

С. К.: Реконструкция, как и строительство новых объектов, требует немалого количества средств. В Украине, конечно, выгоднее реконструировать уже построенные объекты недвижимости, поскольку затраты на покупку и реконструкцию почти вдвое ниже себестоимости строительства и отделки новых объек­тов. Но на сегодня инвесторы, особенно иностранные, предпочитают возводить объекты с нуля, а не реконструировать уже существующие, так как зачастую в данных помещениях нет достаточного места для парковки, отделка внутренних площадей не отвечает современным требованиям, нет системы кондиционирования и вентиляции и т. д.

Компании, которые работают на рынке коммерческой недвижимости и ищут новых партнеров по бизнесу, чаще всего решают эту задачу путем организации тендера. В чем особенности проведения такого тендера?

С. К.: Вообще, понятие «тендер» включает в себя осуществление конкурентного отбора участников с целью определения победителя тендера в соответствии с определенной процедурой. Тендер, если он проводится корректно – очень удобный механизм получения от участвующих в нем фирм наилучших предложений по выполнению каких-либо работ. Тремя основными критериями выбора партнера являются сроки, стоимость и качество услуг.

Тендеры на поиск партнеров бывают открытыми и закрытыми. Зачастую крупные компании отдают предпочтение закрытым тендерам, так как не хотят рисковать временем, потому что инвестируют в проект большие средства и нуждаются в информации в короткие сроки.

Проведение такого рода тендера происходит в несколько этапов. На начальном этапе подготавливается грамотное и подробное тендерное задание. Это может быть техническое задание или просто свободная форма, запрос на предоставление необходимой информации о компании. После этого формируется перечень компаний, способных выполнить поставленные задачи. В рамках тендера сравниваются различные параметры компаний. Как правило, это наличие опыта реализации подобных проектов и надлежащих лицензий. Стоит исследовать результаты прошлой деятельности компании, возможно, связавшись с бывшими клиентами. После сопоставления всех «за» и «против» происходит предварительный отбор потенциальных партнеров и проводятся встречи с выбранными компаниями. При необходимости организуется второй этап тендера на детализацию коммерческих предложений. На основании предложенной информации и принимается решение, кто выиграл тендер. Только после всех этих этапов подписывается договор о сотрудничестве.